山水人家裝飾為你詳細解讀：2018武漢樓市的“四環(huán)元年”

最近一個朋友的父母，想從江漢北路搬去金銀湖。

就問哥，江漢北路的房子怎么處理？

哥的意思是，不差錢的話，不賣。

劃不來。

江漢北路，市中心的中心。

這種20年房齡的老小區(qū)，單價才1萬8。

房齡15年的電梯房，也很難突破2萬2。

但這個地段，新房賣到3萬8（含裝修）。

說好的一二手倒掛，顯然不包括這些老二手房。

因為他只有新房的50%。

只有電梯二手房的70%。

說句不好聽的，拆遷都不止1.8萬吧？

所以，哥建議出租。

一個月租3500塊，問題不大。

扯遠了。

哥其實今天重點想說，他父母為啥搬去三環(huán)外？

一輩子沒住過電梯房，也沒住過有物業(yè)的小區(qū)。

想開個洋葷。

不管這老兩口因為什么，決定搬家到三環(huán)外，其實還沒意識到，正被時代裹挾入滾滾前進的洪流。

轟轟烈烈的四環(huán)元年大幕，正在開啟。

過去，大家一致的感受，武漢的邊界是三環(huán)。

這個不僅是印象，有官方文件證明——

1988年《武漢城市總體規(guī)劃》提出，三環(huán)線是城市邊界。

那時候武漢還沒三環(huán)，我們假裝自己有。

其實再往前推，早在漢口開埠，清末張之洞修建張公堤，就為漢口城區(qū)劃出邊界。

武漢城市格局的大框架，100多年都沒大的變化。

張公是偉人。

偉人，能突破時代局限。

張之洞那時候的武漢，武漢人主要活動區(qū)，是這樣的：

把城市邊界劃在張公堤，預(yù)留出相當(dāng)大的空間。

武漢用100年，才基本實現(xiàn)張之洞的預(yù)期。

按當(dāng)時正常人的眼界，城市的邊緣，頂多劃在建設(shè)大道。

果真如此，可以把武漢憋死。

再一次為張公的胸懷和格局，點贊。

偉大的人，預(yù)判百年，差不多是極限。

他沒有料到，2017年，武漢被定為“國家中心城市”。

“國家中心城市”，是多維度指標(biāo)。

哥作為房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者，其實只關(guān)注一個指標(biāo)，人。

人人人，在房地產(chǎn)眼里，是城市最美的風(fēng)景。

人口比人才，更重要。

到2017年底，武漢常住人口還不到1100萬。

按照目標(biāo)，2020年，要達到1200萬。

3年，缺口100萬。

到2049年，人口要達到咋舌的2500萬！

缺口1400萬。

 

人從哪里來？

1、留住大學(xué)生；

2、搶年輕人落戶；

3、吞并鄂州，漢川等等；

4、生。

哥更關(guān)注的是，往哪里放？

2013年，哥參加武漢2049規(guī)劃戰(zhàn)略研討會，有一組數(shù)據(jù)和推演，記憶猶新。

2013年，武漢常住人口1000萬，超過80%住主城區(qū)，也就是三環(huán)內(nèi)。

這是一個很夸張的比例，我們暫且不表。

然而，主城區(qū)面積，只有全市建設(shè)用地面積50%。

當(dāng)時，得出結(jié)論，武漢還沒有達到向外疏解人口的階段。

給出的判斷，武漢最終主城區(qū)人口規(guī)模應(yīng)該在770-850萬之間。

從2030開始，武漢新城區(qū)人口將快速增加，達到840-950萬之間，最終超越主城區(qū)。

好，這個趨勢非常明顯——

未來武漢一半以上的人口，應(yīng)該住在新城區(qū)。

也就是所謂的三環(huán)之外，四環(huán)以內(nèi)。

那么，武漢城市的邊界，不應(yīng)該再是三環(huán)，而是四環(huán)。

這個趨勢什么時候開始啟動？

四環(huán)線預(yù)計今年畫圓。

2017年，武漢新建商品住宅，三環(huán)外住宅成交占比達60%。

同年，武漢土地出讓，70%左右在三環(huán)外。

 

2018年，就是武漢樓市的“四環(huán)元年”。

這是不可逆的趨勢，不接受任何辯駁。

誰不接受誰傻。

武漢三環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)比較稀缺，新地基本靠拆。

在“不出地王”緊箍咒下，賣地的價格，怕已經(jīng)填不平拆遷成本。

武漢所謂主城區(qū)（三環(huán)內(nèi)）的土地供應(yīng)，正進入枯竭期。

武漢這么多宏偉目標(biāo)，必須留有后手。

城市“攤大餅”，開發(fā)3~4環(huán)區(qū)域，是人口集聚壓力下很好的出口。

在很多武漢人眼里，三環(huán)外就是鄉(xiāng)里，和城市是二元結(jié)構(gòu)。

夸張的說，漢口出了寶豐路，都是鄉(xiāng)里。

然而，一旦這波瀾壯闊的城市邊界外擴運動開啟，滾滾洪流之下，顛覆你的認知是常態(tài)。

 

我們回過頭來看，朋友父母江漢北路的二手房。

這里新房報價3萬8，地價值多少錢？

2萬5。

同地段的二手房，為什么只有1萬8？

電梯房，也不過2萬2？

因為房子過于破舊，把土地價值，都逼成負數(shù)。

為什么房子破舊對定價的影響力，如此之大？

挖出哥上面埋的第一個梗。

——8成武漢人，住三環(huán)內(nèi)

各種老破小，福利房、房改房、私房。

武漢持續(xù)多年新房供應(yīng)量接近2000萬方，所以，武漢人不缺房子啊，缺有品味的房子啊。

地段稀缺？你稀缺個芝麻，老子不care。

然后2016~2017年這波行情，把他們嚇?biāo)懒耍瓉矸孔邮怯脕碣嶅X，不是用來裝逼的。

再挖出哥上面埋的第二個梗。

朋友的父母，因為有電梯，因為有物業(yè)，因為有逼格，毫不猶豫去三環(huán)外。

就是武漢人換房的最典型的心態(tài)。

 

可能有朋友會說，估計這對夫妻，60多歲了吧，又不上班又不接伢，住三環(huán)外，完全沒問題啊。

我們剛需，首改，要考慮這，要考慮那，不能去那么遠。

沒錯。

城市應(yīng)該有空間秩序。

中心區(qū)、次中心、外環(huán)，武漢所有叫“大道”的路，都是城市主軸，圍繞他們延伸內(nèi)街小巷，各種城市資源依次排布。

但這種秩序，被地鐵沖擊得七零八落。

幾年前，剛需置業(yè)的熱門是后湖，是南湖，是四新。

沒有地鐵的時候，這些地方到核心商圈公交車程，基本1小時左右（后湖到武廣江漢路，南湖到中南水果湖）。

現(xiàn)在我們看通地鐵的四環(huán)。

盤龍城汽車城，坐地鐵到武廣，也是1個小時。

那我就覺得盤龍城已經(jīng)比南湖，OK。

 

對外地人來說，地段在他們眼里，就是這么“現(xiàn)實”。

后湖比盤龍城高貴么？

他們絕對不會為所謂地段的情懷埋單。

地段的本質(zhì)是配套。

配套全是地鐵+教育+商超這些量化指標(biāo)，而這些指標(biāo)用錢就能復(fù)制。

當(dāng)武漢外地人置業(yè)，突破50%臨界點。

接受“四環(huán)置業(yè)”，就沒有那么大阻力。

但是，四環(huán)置業(yè)，是一條充滿陷阱的道路。

太多項目依托概念炒作，你看開發(fā)商畫的區(qū)位圖，感覺從漢南到江漢路，一步就能跨越。

剛剛開啟的城市外擴運動，前期起勢，一定紅利摻雜泡沫，我們對四環(huán)片區(qū)價值的認知，尚處于模糊階段。

到中期泡沫破滅，市場才會有明確價值判斷。

“溢出”被認為是四環(huán)最大的機會，便宜就是硬道理？

幾百萬人的潛力接盤俠，四環(huán)相對便宜的價位，就等著這波韭菜吶！

這種思路，玩砸的概率很高。

 

城市從二環(huán)到三環(huán)，是攤大餅；

從三環(huán)到四環(huán)，同樣攤大餅；

但輻射，永遠不是等比例運動。

我們看武漢對城市空間格局的規(guī)劃。

核心城區(qū)，就是三環(huán)內(nèi)，這個無爭議。

然后三至四環(huán)怎么打造？

有很多思路。

一種說法，形成光谷、沌口、臨空港三大副城，分別承載科技創(chuàng)新中心、先進制造中心、綜合交通樞紐等國家中心城市戰(zhàn)略性功能。

另外，在武漢東部、南部、西部三個新城組群，作為城鎮(zhèn)化發(fā)展空間拓展的重要地區(qū)。重點布局吳家山、邾城、前川、中法生態(tài)城(蔡甸)、紗帽、紙坊、陽邏、常福新城等新城中心。

還有一種描述——在緊鄰城市核心的城市次區(qū)域，打造光谷、臨空、臨港和車都四大產(chǎn)業(yè)和人口聚集區(qū)。

 

說實話，按照這種規(guī)劃預(yù)判區(qū)域價值，很難。

尤其產(chǎn)業(yè)，就是所謂就業(yè)機會，上面除了光谷，其他的都有點飄。

比如車都，打造這么多年，產(chǎn)業(yè)迭代速度太慢，已經(jīng)被光谷甩不見。

比如臨空，是否屬帶動就業(yè)很強的產(chǎn)業(yè)？一個機場，不見得比一個大學(xué)，有更強輻射效應(yīng)。

前幾年熱談的化工新區(qū)，現(xiàn)在連影子都看不到。

規(guī)劃太多，牛逼不夠吹。

從規(guī)劃到落地，有很多執(zhí)行因素決定生死。

你看那些四環(huán)盤，差不多開發(fā)商嘴里，這個地方，都被政府翻過牌子，都潛力無限。

怎么辦？

在看不清苗頭的時候，哥建議，就看最實在的一條，地鐵。

有地鐵的四環(huán)（步行距離20分鐘以內(nèi)），就是優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

沒有地鐵的四環(huán)，就是“硬傷”。

這個地鐵，含未來3~5年的規(guī)劃。

 

為什么說現(xiàn)在武漢四環(huán)，已經(jīng)挖好坑？

從去年底到今年，我們看到很多四環(huán)樓盤，在“開大盤、搶出貨”。

一次推幾百甚至上千套房源，開發(fā)商某種程度就是借著紅利，趁亂出擊。

他抓的就是“價格溢出”心態(tài)，目前市場對四環(huán)區(qū)域潛力缺乏共識的混亂局面，掩護大量無地鐵規(guī)劃盤出貨。

大家，一定要警惕。

別被三環(huán)內(nèi)價格擠壓，蒙蔽雙眼。

最后，簡單點評四環(huán)區(qū)域——

四環(huán)北部區(qū)域——盤龍城

均價8000-11000元

2號線機場線已開通，輻射航空總部板塊，規(guī)劃建設(shè)7號線，輻射橫店板塊。

這個區(qū)域，注意規(guī)避橫店片、巨龍大道片等無地鐵直接經(jīng)過區(qū)域。

四環(huán)西——蔡甸

整體均價6400-10000元

4號線蔡甸延長線，預(yù)計2020年左右開通，另外有中法新城概念加持，整體持買入建議。

四環(huán)西北——吳家山

整體均價10500-11700元

四環(huán)西南——漢南

整體均價6000-8800左右，

規(guī)劃地鐵16號線，依托沌口產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，武漢絕對價格洼地。

四環(huán)東北——陽邏

整體均價6400-8400，

地鐵21號線已通車，規(guī)劃建設(shè)10號線，長江新城輻射區(qū)。

四環(huán)東南——藏龍島

整體均價10000左右，

無地鐵規(guī)劃，純光谷外溢需求，得虧有金融港支撐，否則價值不大，價位在光谷也較低。

四環(huán)東南——廟山

整體均價8500-12000元

無地鐵規(guī)劃，承接光谷外溢需求。

四環(huán)南部——文化大道

整體均價12000左右

地鐵紙坊線今年通車，主要承接武昌核心區(qū)外溢需求。

四環(huán)西南——黃家湖

地鐵規(guī)劃建設(shè)8號線3期，2019軍運村所在地。

目前暫無在售樓盤，但有地鐵小鎮(zhèn)規(guī)劃，有潛力的四環(huán)區(qū)域。

四環(huán)西南——青菱湖

整體均價9300左右

無地鐵規(guī)劃，開發(fā)商只能依托引進學(xué)校提高片區(qū)價值。

四環(huán)東——光谷東

預(yù)計下半年價格要報1.8萬，這是個神奇的地方，不做點評。

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